원룸전세 새주인바뀌면서 다가구에서 다세데 변경 보증금회수 가능 |
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| 글쓴이 : 임창주 | 조회수 : 5377 | 2014-05-11 08:24:55 |
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원룸전세 집주인이 바뀌면서다가구에서
다세대 전세입자인데요 ...2013년6월14일 계약해서요 2015년6월 13일 2년계약했는인데요 그떼제가제일선순위마직막이고요 보증금2000천이구요이사온후바로 확정일자 전입다하구요 ..다름이아니라요..1년즘안도서요2014년4월10일 집주인바꾸어다는군요 등기부부인하는매 일자가4월10일되있구여 근저당 신협 2억팔천육백이구요 5월2일 잡아나군요 내용증명서는 5월7일받어구요 우편받아구요 여기서질문 새집주인이요현제 살고있는 다가구를 다세대 변경한다는군요 그냥분할이라면요 제보증금지킬수있는지요 다세대면 집주소변경해하는는말이없고(특정주소 명칭 호수) 동사무소연락도없고요 은행담보잡아놓은것보다늦게신고하면 돈날아간샘인데요 오늘집합건물토지대장확인하니조회가안도구요 일반거물조회되서요 집주인이 등기소 신청다데대 변경용도안했다는애기인데 ... 현재살고있는 10가구요 1층 3가구 2층3가구 3층 3가구 전302호살구여 4층 1가구요 다세대 변경 집주소안해도돠나요 내버려두면 보증금지킬수있는지요 계약기간까지있어야하나요 먼료후 보증금회수되요 |
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| 관리자 | 2014-05-12 09:41:57 |
| 관련 판례를 보면 “건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 그 후 소유권보존등기가 경료되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 그 제3자의 입장에서 보아 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 판단되어야 하고 건축중인 주택에 대한 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부상의 주택의 표시가 달라졌다면 주민등록상의 주소가 주민등록법시행령 제5조 제5항(1999. 7. 23. 개정시행령 제9조 제3항)에 따라 건축물관리대장의 기재에 근거하여 된 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결). 그러나 또 다른 판례를 보면 “원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 등재된 이른바 다가구용 단독주택에 관하여 나중에 집합건물의소유및관리에관한법률에 의하여 구분건물(다세대주택)로의 구분등기가 경료되었음에도 불구하고 소관청이 종전에 단독주택으로 등록한 일반건축물관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우에는 주민등록법시행령 제5조 제5항(1999. 7. 23. 개정시행령 제9조 제3항)에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고 나아가 그 전유부분의 표시까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로 임차인이 위 건물의 지번으로 전입신고를 한 이상 일반사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 위 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는 경우에 해당된다 할 것이고 따라서 임대차의 공시방법으로 유효하다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결). 「주민등록법 시행령」 제9조 제3항은 “주민등록표 등 주민등록 관계 서류의 주소는 「도로명주소법 시행령」 제3조에 따른 도로명주소의 표기방법으로 기록한다.”라고 규정하고 같은 조 제4항은 “3항에도 불구하고 「도로명주소법」에 따른 도로명주소를 사용할 수 없는 경우에는 특별시·광역시·도·특별자치도 시·군·자치구 구(자치구가 아닌 구를 말한다) 읍·면·동(법정동 이름을 말한다) 리(법정리 이름을 말한다) 지번(地番)의 순으로 기록할 수 있다. 이 경우 「주택법」에 따른 공동주택은 지번 다음에 건축물대장 등에 따른 공동주택의 이름과 동(棟)번호와 호(號)수를 기록한다.”라고 규정하고 있는데 위 판례의 취지는 주민등록의 기재가 집합건축물대장이 제대로 작성되지 아니한 채 기존 일반 건축물관리대장에 합치되는 경우에는 단독주택이 다세대주택으로 변경되더라도 대항력과 우선변제권이 소멸되지 않는다는 입장인 것 같습니다. 따라서 귀하가 최초 주민등록전입신고를 할 당시 위 임차건물이 건축물관리대장에 단독주택으로 등재되어 있었다면 대항력도 있고 근저당권자보다 우선배당을 받을 수 있지만 그렇지 아니할 경우에는 비록 귀하의 최초 전입신고가 근저당권설정일보다 앞선다고 하더라도 ‘302호’를 기재한 정정된 전입신고가 위 근저당권설정일보다 후순위이기 때문에 귀하는 배당절차에서 근저당권자보다 우선변제 받을 수는 없을 것으로 보입니다. |
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